Avant de rechercher un logement, évaluer sa capacité d’emprunt permet de définir un budget cohérent avec sa situation financière. Cette estimation ne correspond toutefois pas à une promesse de financement : la décision d’accorder un crédit immobilier appartient à l’établissement prêteur, après examen du dossier et des caractéristiques du projet.
L’info en bref
-
Évaluer sa capacité d’emprunt permet de définir un budget immobilier plus réaliste.
-
Les établissements prêteurs examinent notamment le niveau, la nature et la régularité des revenus.
-
Les revenus locatifs ou variables peuvent faire l’objet de modalités de prise en compte spécifiques selon les établissements.
-
Le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise.
-
Les crédits déjà souscrits et certaines charges récurrentes influencent la capacité de remboursement.
-
La durée, le taux d’intérêt et l’apport personnel ont également une incidence sur le financement envisageable.
-
Une simulation fournit une estimation indicative qui ne préjuge pas de l’acceptation du dossier.
Quels revenus sont pris en compte pour évaluer sa capacité d’emprunt ?
Pour déterminer le montant de sa capacité d’emprunt, il faut mettre en regard les ressources du foyer et ses charges. Les établissements prêteurs ne s’intéressent pas uniquement au montant des revenus : leur nature et leur régularité participent également à l’analyse.
Les revenus professionnels
Les salaires constituent généralement une composante importante des ressources étudiées. La stabilité de l’emploi et la régularité des revenus peuvent notamment être examinées.
Pour les travailleurs indépendants, entrepreneurs ou dirigeants, l’analyse peut porter sur plusieurs exercices afin d’apprécier l’évolution et la régularité de l’activité. Les méthodes utilisées restent néanmoins propres à chaque établissement.
Les autres ressources du foyer
Les revenus locatifs peuvent également être pris en compte. Un établissement peut toutefois appliquer une décote afin d’intégrer, par exemple, le risque de vacance locative ou certaines charges associées au logement.
D’autres ressources peuvent être étudiées selon leur nature et leur pérennité. À l’inverse, des revenus irréguliers ou difficilement prévisibles peuvent être retenus différemment, voire ne pas être intégrés au calcul.
Comment les charges influencent-elles la capacité d’emprunt ?
Connaître ses revenus ne suffit pas pour déterminer le montant susceptible d’être emprunté. Les engagements financiers existants doivent également être considérés afin d’évaluer le poids que représenterait une nouvelle mensualité dans le budget.
Le taux d’effort et le seuil de 35 %
Dans le cadre fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le taux d’effort d’un emprunteur ne doit en principe pas dépasser 35 % de ses revenus. Les charges d’emprunt comprennent notamment les mensualités des crédits ainsi que les frais d’assurance associés.
Les établissements disposent d’une marge de flexibilité pour une part limitée de leur production. À l’inverse, respecter le seuil de 35 % ne donne aucun droit automatique à l’obtention d’un prêt : la situation financière et le projet sont étudiés dans leur ensemble.
Les charges existantes à examiner
Les mensualités d’un crédit automobile, d’un prêt à la consommation ou d’un autre crédit immobilier peuvent réduire la capacité disponible pour un nouveau financement. Certaines charges récurrentes peuvent aussi être considérées selon la situation, notamment un loyer lorsqu’il continuera à être payé après l’acquisition.
L’analyse du budget ne se limite donc pas à une formule mathématique. L’établissement prêteur apprécie également la capacité du foyer à supporter ses futures échéances compte tenu de sa situation financière.
Quels autres paramètres peuvent modifier le montant empruntable ?
À revenus et charges identiques, les caractéristiques du financement peuvent sensiblement modifier le résultat d’une simulation. Il est donc utile de considérer le projet immobilier dans sa globalité plutôt que de se concentrer uniquement sur le taux d’effort.
L’apport, le taux et les frais liés à l’acquisition
L’apport personnel peut notamment servir à financer une partie de l’acquisition ou certains frais associés à l’opération. Son montant peut donc influencer la somme qu’il reste à financer.
Le taux d’intérêt joue lui aussi un rôle déterminant : pour une même somme empruntée et une même durée, un taux plus élevé entraîne une mensualité et un coût total des intérêts plus importants. Il faut également anticiper les frais liés à l’acquisition, dont les frais d’acte communément appelés « frais de notaire ».
La durée du crédit
La durée d’un crédit immobilier ne doit en principe pas dépasser 25 ans selon les règles du HCSF, sous réserve de situations particulières prévues par ce cadre.
Allonger la durée peut réduire la mensualité pour un même montant emprunté, mais augmente généralement le coût total des intérêts. La capacité d’emprunt ne doit donc pas être recherchée au détriment de l’équilibre budgétaire ou sans considérer le coût global du financement.
Une simulation reste une première estimation
Un simulateur de capacité d’emprunt permet de rapprocher revenus, charges, durée et conditions de financement afin d’obtenir un premier ordre de grandeur. Le résultat reste indicatif et peut évoluer selon les informations retenues, les taux proposés et les critères d’analyse de l’établissement sollicité.
Un conseiller bancaire ou un courtier peut ensuite examiner plus précisément le dossier et présenter, lorsque la situation le permet, les dispositifs de financement auxquels l’emprunteur peut être éligible. Quel que soit le résultat d’une simulation, le financement reste soumis à l’étude et à l’acceptation du dossier par l’établissement prêteur.
À retenir : déterminer sa capacité d’emprunt consiste moins à rechercher le montant maximal possible qu’à identifier un niveau de financement compatible avec ses revenus, ses charges et son projet. Une estimation prudente permet ainsi d’aborder la recherche immobilière avec un budget mieux défini, tout en gardant à l’esprit le coût et les contraintes associés au crédit.
